说起买房

似乎我们每个淄博人都在关心一个话题

那就是产权问题

最近新政策出炉

咱淄博买房的人一定要看仔细

房屋产权最新政策全解析

近日，淄博市国土资源局印发了《关于国有划拨土地上城镇住房上市交易不动产登记和补缴土地出让金等有关问题的通知》（以下简称《通知》），可谓在本市相关楼盘和相关购房者之间引起巨大反响，该《通知》自2018年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。

到底《通知》说了什么？

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对楼市、对购房者权益到底有多大影响？

先来和大家一起略作分析。

《通知》第一条就明确说明了国有划拨土地上城镇住房上市交易，需要补缴土地出让金。这也就意味着我们老百姓平时说的“两证（不完全产权）的可以办三证了”、“变成大产权了”。

第六条也是我们最关心的，到底要交多少钱！《通知》给出了一个计算公式，土地出让金=上市交易房屋建成时政府公布的基准地价（元/平方米）×上市交易房屋建筑面积（平方米）÷ 1.5×40%。

经查阅资料，淄博市张店区2004年二级住宅基准地价为640元/㎡，2007年为930元/㎡，2011年为1572元/㎡，那么我们以建筑面积100㎡可以根据公式计算：

第八条也是让利于购房者的，其中第一点表明：划拨缴纳土地出让金后，土地使用权由划拨登记为出让，土地使用权终止年期为房屋建成时间加70年，这也就意味着在缴纳土地出让金后，在使用年限上划拨土地与国有土地的年限达成一致。

不过，《通知》只局限于房屋建成时间在2008年1月1日之前的主体，这个时间之后的以划拨方式供应的农村安置房管理办法另行制定。

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划拨？出让？小产权？不完全产权？

分析完《通知》内容，很多购房者肯定会问，到底什么是国有划拨土地，什么是出让土地，什么才算小产权，什么又叫不完全产权呢？

1、国有划拨土地：土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，没缴土地出让金，用地成本低，划拨地的土地使用权仍属于国家，拆迁补偿中不含土地使用权出让金，但拆了你屋子的话还是会给你相应补偿的。

2、小产权（乡产权）：村集体土地上的产物，即便获得了所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。给你拆了，你还没处说理去。

3、不完全产权：很多“两证”的国有划拨土地在销售中，置业顾问为了避免购房者对自身楼盘土地性质与“小产权”混淆，会称国有划拨土地为不完全产权。

这种现象尤以近几年的淄博新区最为突出。随着淄博新区的发展，政府把村集体土地征收为国有土地，然后再划拨给村集体进行使用，在这个过程中，土地性质已经变为国有划拨土地，而不是小产权那种集体土地。比如金石绿城、林泽花园、天润新城、范家新村等住宅区。

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国有划拨和出让土地的房子该买谁？

各有长短

对于国有划拨土地大家应该有了些许的了解，这么麻烦，还要缴纳土地出让金，我们在买房时到底该怎么选择呢？

很显然，如果划拨要转让，需划拨土地的使用人向县级以上政府申请批准，获得批准后，受让人需交纳土地出让金，将土地性质变为出让性质才可以过户，否则买卖国有划拨土地不能办理过户，权利就得不到保障，出让土地就不需要。

另外，如果征地拆迁，划拨土地是不补偿的，但土地上的附着物会有相应补偿。而出让土地的补偿费要比划拨土地的补偿费标准高出许多。

还有，与我们眼前利益最密切的就是划拨土地在转让时须缴纳土地出让金，而国有出让不用。

不过，二者的市场价自然是不一样的，甚至相差甚远。就前不久的淄博新区市场来看，在整个新区价格在7000左右的时候，划拨土地楼盘价格不足5000，如今新区出让性质楼盘均价过万，划拨土地楼盘价格在6000左右。

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“转大”有先例可寻

义乌小商品城附近的九级塔村的旧村改造房，在缴纳一定的土地出让金后就已经能够转为普通商品房。西十二路附近的碧玉华庭，在当时缴纳600元每平米的土地出让金后，由划拨土地房产转成了三证齐全的商品房。

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它的影响？

房地产投资顾问专家表示：《通知》的浅层次影响有两点，一个是对划拨土地的购房者来说可以将自己的房子转为国有出让土地性质了，其次是对于村改造主体来说资金的负担会增加。深层次的影响则是对于楼市的影响。《通知》的实行，将使得“小产权”房进入新房市场和二手房市场流通；其次是使得楼市的房源供应量增加，给购房者更多选择性；解决了购房者心中对于缺少产权、不放心、权利没保障的顾虑；还有就是对于贷款的时间上会得到极大改善，缓解购房者的购房压力，可以说这是政府的又一大进步。

楼盘策划专家表示：由于此次《通知》规定的是08年之前的划拨土地住房，所以对未来这个领域的影响到底有多大还很难预测。

当然，还有网友表示，08年之前的划拨土地基本都是以房改房居多，对于目前淄博楼市的发展没什么影响。

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那此项政策的出台

对“小产权”转正有没有影响呢？

此前，山东省国土厅、山东省住房和城乡建设厅联合转发《国土资源部 住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。而此通知的发布则意味着，小产权房“转正”无望。

内容来源：网络

编辑：秦海蓉