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　　来源：综合整理自新华社新媒体专线、一财网 、华尔街见闻（wallstreetcn）

　　导读：房企资金杠杆大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。最新数据显示，房贷成为银行的“救命稻草”，10家上市银行近一半新增贷款全靠房贷。7月份全国信贷增长全靠房贷。房贷已疯！打破泡沫只需一招：那就是打造8个的一线城市！也就是像北上广深一般的一线城市再来四个！

　　新华社批房企已过于激进：负债超3万亿 风险重重

　　来源：新华社新媒体专线

　　房企资金杠杆大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。业内人士警示，疯狂抢购致地价高涨，杠杆高企，未来风险重重。房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，高地价的压力将集中爆发。

　　29日晚间，随着保利地产发布半年业绩公告，“招保万金”四大典型房企半年报全部披露。万得资讯数据显示，截至目前，已发布中报的房企达101家，其营业收入总额5228亿元，同比上年同期增长37%。但值得注意的是，虽然营业收入有所增加，但房企资金杠杆也大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。

　　业内人士警示，疯狂抢购致地价高涨，杠杆高企，未来风险重重。房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，高地价的压力将集中爆发。

　　疯狂销售猛增创纪录

　　2016年上半年，房企销售收入创新高。据中原地产研究院发布的统计数据，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史最高纪录。

　　其中，新城控股、旭辉地产、景瑞地产、碧桂园、首开地产、中国金茂前7月销售额同比增幅超过100%。新城同比增长142%，完成年度目标84%，景瑞同比增长149%，完成年度目标79%，碧桂园同比增长143%，完成目标68%，旭辉同比增长174%，完成目标74%，首开则是同比增长164%，完成年度目标116%。

　　而销售额超过1000亿元房企有4家，分别为万科、恒大、碧桂园和保利地产，销售金额依次为2175.1亿元、1848亿元、1494.2亿元和1227.71亿元。在此背景下，恒大将其年度销售目标由此前的2000亿元上调至3000亿元。

　　此外，在600亿元至800亿元的销售目标阵营里，融创中国、金地集团和龙湖地产前7个月销售额同比增幅均超过80%。

　　赵乃育绘

　　事实上，在高速增长的销售下，存货周转率也大幅提升。数据显示，2016年上半年房企存货周转率平均0.76次，其2015年同期仅为0.18次。

　　但值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但房企的利润却不尽如人意。以“招保万金”四大房企为例，销售额高达近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，保利利润49.6亿元，招商38.52亿元，金地归属母公司的净利润为7.78亿元。

　　在此背景下，万得资讯数据显示，已发布半年报的101家房企，2016年上半年营业收入5228亿元，较2015年同期大幅增长37%，利润总额680亿元，较2015年同期的522亿元大幅增长30%。但其净利润仅为484亿元。

　　分化优胜劣汰更明显

　　值得注意的是，在一些房企业绩大幅增加的同时，也有部分房企仍面临着亏损局面。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，受宏观经济影响,房企面临去库存压力,优胜劣汰机制愈加明显。房地产行业集中度不断上升,百强房企卖了全国近一半的房子,各梯队房企销售金额集中度均出现大幅提升,百强房企销售金额集中度已接近50%。

　　据记者不完全统计，在已发布中报的101家房企中，有19家房企净利润仍为负。 这意味着，在整体市场向好的背景下，仍有超18%的房企处于亏损状态。

　　其中，渝开发、绿景控股等10家房企亏损超过千万元，3家亏损超亿元，1家超过10亿元。分别是沙河股份亏损1036万元，天房发展亏损1553万元，荣丰控股亏损2180万元，渝开发、绿景控股、中国高科分别亏损2278万元、2291万元、2358万元，海航创新、新光圆成、天地源、京汉股份分别亏损2645万元、3879万元、5994万元与7703万元。而阳光股份、云南城投、天津松江亏损上亿元，分别为1.13亿元、3.6亿元、5.21亿元，嘉凯城亏损高达10.67亿元。

　　业内人士认为，从预增与预亏的房企数据看，上半年不同净利润规模层级的房企数量保持不变，但平均增速明显分化。在行业盈利空间收窄的背景下，净利润规模超过100亿元的房企均值为209.67亿元，同比增长率均值为18.47%；一部分净利润规模在10亿元至50亿元区间的中型房企，在本轮市场结构性回暖中获益匪浅，该区间房企净利润同比增长率均值达11.92%，其中部分企业净利润增速甚至达60%至90%；而净利润规模在50亿元至100亿元区间的房企均值为75.71亿元，同比增长0.70%，该区间房企受市场布局或产品结构单一影响，净利润增长缓慢。

　　“房企业绩分化的主要原因来自于其布局的差异。”国信证券房地产行业分析师董德志表示，居民住房需求三五年内相对稳定，目前销售高增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三、四线城市需求被转移。综上，三、四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。

　　万科半年报中也指出，上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应增长有限，商品住房库存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。

　　风险负债高企引担忧

　　2016年，在销售额大幅增长的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿，合计拿地为4093亿，整体看，相比2015年同期的1864亿上涨了120%。

　　中原地产数据显示，融创拿地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元，大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元，较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况，拿地总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

　　而在房企激进拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未涨，土地成交额却爆发的现象。中原地产研究中心统计数据显示，截至8月22日，50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米，相比2015年同期的69461万平方米基本持平。但土地出让金则出现了爆发，截至当日，50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元，相比2015年同期的9342.8亿元，上涨幅度达到了49.22%。

　　对此，中原地产市场总监张大伟表示，资产荒的背景下，资金大量流入房地产，而在资金的支持下，房企加大杠杆使用力度。

　　实际上，房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%，较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%，较上年增长6.6个百分点。此外，包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。

　　从净资产负债率也就是产权比率来看，房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。

　　广发证券分析师乐嘉栋表示，从整个上半年情况来看，*** 流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。

　　“但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。”乐嘉栋认为，未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩，另一方面则是当前*** 环境下居民杠杆利用水平较高，开发商未来回款将受流动性影响较大。

　　同时，政府监管也在收紧。最新数据显示，截至目前，8月份武汉已经有22家房企因为违规销售被房管局扣分，列入不良信用记录。

　　张大伟也指出，房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，资金压力将集中爆发。例如融创478.69亿元拿地总额已占其销售总额81%，而融信方面，其拿地总额345.39亿元，更是其销售额132.2亿元的261.3%。

　　银行“救命稻草”？10家上市银行近一半新增贷款靠房贷

　　来源：一财网

　　作者：杨佼

　　房价涨势未已，房贷投放有增无减。疲弱的贷款需求，已经让房贷成为银行的“救命稻草”。

　　截至29日晚间，10家银行发布了2016年半年报。2016年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行的房贷余额总额已经达到8万亿元，新增房贷达1.13万亿元，占同期新增贷款的42%左右，成为上半年银行贷款增长的主要驱动因素。

　　“目前，外部环境、政策导向都没有变化，下一阶段，预计银行房贷投放仍会比较积极。”有业内人士对《第一财经日报》记者分析，在此前提下，权衡风险收益比，房贷对银行仍具有很大吸引力。

　　10家银行房贷余额8万亿

　　作为体量最大的银行群体，建行、农行、交行等三家国有大行的房贷规模在已披露半年报的银行中，无疑占据了最多的份额。

　　截至6月末，建行、农行、交行三家国有大行的房贷余额分别高达3.21万亿元、2.24万亿元、6877亿元，分别比去年底增加4077.8亿元、3110.34亿元、834亿元。

　　根据央行统计数据，截至今年6月底，个人住房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%。而按照上述数据计算，建行、农行、交行的房贷规模总计已达6.1377万亿元，占比约全国总量的37%。

　　在新增房贷方面，央行统计数据显示，今年1~6月，全国房贷新增2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。同期，上述三家国有大行的新增房贷亦达8023亿元，占全国的34%以上。

　　而建行、农行、交行三家国有大行的情况，在整个银行业中并非特殊。 从各家银行半年报数据来看，房贷已经成为各家银行必争之地。目前，除了宁波银行、华夏银行，招行、浦发银行、中信银行等股份制银行投放的房贷规模远超其他贷款。

　　股份制银行中，上半年，招行新增房贷规模最大，截至6月底，该行房贷余额6069亿元，比去年底增加1157亿元。 紧随其后的是中信银行，其个人贷款科目下的住房抵押贷款余额达到3367亿元，比去年底的2580亿元，增加了787亿元。

　　此外，光大银行、浦发银行上半年的房贷规模同样快速增长。截至6月底，浦发银行个人住房按揭贷款余额3379亿元，比去年底大幅增加773亿元;光大银行同期房贷余额为2318亿元，比去年底增加518亿元。

　　值得注意的是，连续多年压缩房贷业务规模之后，平安银行在今年重回房贷市场。截至6月底，平安银行房贷余额为496亿元，比2015年底增加了约40亿元，增幅也达8%。

　　今年同期，房贷规模增长较为缓慢，或者出现下降的，目前已披露半年报中，仅有华夏银行、宁波银行两家。数据显示，截至6月底，华夏银行个人贷款中的住房抵押贷款为1152亿元，比去年底增加40亿元，增长约3.6%。而宁波银行同期房贷余额为13.7亿元，甚至比去年底减少了1.3亿元，降幅约8.6%。

　　按照上述数据计算，截至6月底，上述7家股份行、城商行的房贷余额共计1.68万亿元之巨，加上建行、农行、交行三家国有大行，这一数字已经高达8万亿元之巨，已经接近同期全国房贷规模的50%。

　　而在新增贷款余额中，占比则更高。《第一财经日报》记者粗略计算，上述7家股份行、城商行上半年新增房贷余额共计逾3300亿元，加上3家国有大行8023亿元，合计达到1.13万亿元以上，在全国新增房贷中占比已达48%。

　　房贷：银行贷款增长驱动器

　　随着规模的迅速攀升，房贷在各家银行贷款中的占比也越来越高，不少银行的零售贷款几乎已经成为房贷的代名词。

　　数据显示，截至今年6月底，建行贷款总额为11.14万亿元，境内公司、零售贷款余额分别为5.84万亿元、3.89万亿元，而3.21万亿元的房贷余额，已经占其零售贷款的71.2%左右，在全部贷款中的占比，也已接近30%。

　　农行、交行同样如此。今年上半年，农行贷款余额约9.4万亿元，公司、零售贷款分别为5.5万亿元、3.04万亿元，而2.24万亿元的房贷在零售及全部贷款中的占比，分别达到了73.5%、23.8%左右。

　　而交行半年末房贷余额亦已占其同期零售、全部贷款的63%、17%左右。

　　股份制银行中房贷占比虽然略低于国有大行，但同样居高不下。以招行为例，截至6月底，该行零售、贷款总额分别为1.35万亿元、3.02万亿元，据此计算，其房贷规模已占同期零售、贷款总额的44%、20%以上。

　　此外，房贷在光大银行中的占比也较高。截至6月底，该行贷款余额1.7万亿元，零售贷款余额5902亿元，而2318亿元的房贷余额，占比分别达贷款总额、零售贷款的13.8%、37%以上。

　　不仅如此，今年上半年，在各家银行的贷款中，房贷甚至开始充当“救赎者”的角色，成为贷款增长的主要动力。

　　除了华夏银行、宁波银行，从各家银行披露的半年报数据来看，房贷增长远超同期贷款增长。根据半年报披露信息，今年上半年，3家国有大行全部贷款增幅分别为6.23%、 5.5%、7.03%，但同期房贷增幅却达到了14.7%、16.1%、13.79%。

　　股份制银行则更为突出。今年上半年，中信银行与去年底2580亿元的房贷余额相比，上半年新增房贷787亿元，增幅约30%，而在同期贷款总额增长仅8.72%;除此，浦发银行、光大银行、招商银行的房贷增幅分别达到约29.7%。、29%、23.55%，但贷款总额却只增长了9.05%、12.34%、7.16%。

　　除了增幅，新增贷款规模也是如此。上半年，建行、农行、交行新增贷款分别为6527亿元、4859亿元、2617亿元，而4077.8亿元、3110.34亿元、834亿元的新增房贷已经占到了同期新增贷款的62%、64%、32%左右。

　　招行、浦发银行、中信银行等股份制银行也是如此。上半年，招行贷款增长约2010亿元，而1157亿元的新增房贷占其同期新增贷款约57%;浦发银行2032亿元的新增贷款中，房贷贡献了其中的36%。此外，中信银行、光大银行的新增房贷在其新增贷款中的占比，也超过了35%。

　　根据公开数据测算，今年上半年，上述10家银行新增贷款共计2.43亿元，1.13亿元的新增房贷占比高达约42%。

　　下半年或仍加码房贷投放

　　一、二线城市房价涨势未已，房贷对各家银行贷款的拉动作用愈发明显。多位银行业内人士认为，从7月份情况来看，银行贷款主要投向房贷的局面仍将在下半年得以持续。

　　央行统计数据显示，刚刚过去的7月份，人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款4575亿元，占比几乎达到100%。与此同时，来自融360的数据显示，全国首套房贷平均利率已将至4.44%。

　　天量信贷投放，直接推动了房价上涨。根据国家统计8月18日发布的数据，7月份全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市有51个，其中厦门新房价格环比涨幅4.6%，合肥二手房价格环比上涨3.2%，为全国最高涨幅。

　　“现在企业端需求很弱，就算有需求，银行也不愿意放，权衡房价风险收益比，加上政策引导去库存的方向没有变化，房贷就变得更有吸引力。”北京某券商研究部门负责人向《第一财经日报》记者分析， 一、二线城市楼市走势强劲，房贷早已经成为优质资产。

　　“今年贷款投放普遍不足，做大房贷可以维持贷款增长。”华南某股份制银行中层人士亦称，银行加大房贷投放，可以满足银行避险、利润增长等多重需求。 从目前来看，房贷的不良率在各类贷款中仍然最低。

　　农行半年报显示，截至6月底，其房贷不良余额为88.7亿元，不良率为0.4%，在各类贷款中最低，而同期其短期公司类贷款不良率已达6.49%，个人经营贷款、消费贷款不良率已分别是4.37%、1.83%。

　　“下一阶段，银行房贷投放仍然会比较积极。”上述北京某券商研究部门负责人认为， 从目前来看，政策引导去库存、房贷资本占用等政策红利，以及企业端需求较弱等因素并未出现变化，因此下半年银行房贷投放可能还会加码。

　　实际上，近期各家银行高层的表态中，已经体现了这一点。平安银行行长邵平在接受本报记者采访时就表示，过去该行负债成本过高，而按揭利息太低，如今随着负债成本改善， 下一步将加强按揭业务，给予最低的资金成本，去占领房贷按揭市场。

　　8月26日，农行董事长周慕冰在半年报业绩发布会上也表示，将以个人房贷为支撑和抓手，不断添加其他金融产品，增加产品覆盖率以及产品交叉销售，增强银行与客户之间联动。交行此前亦称，下半年将保持房贷势头。

　　不过，随着一、二线城市房价持续上涨，其中隐藏的风险也引发了越来越多的关注。银行在此方面可能已经有所行动。一位股份制银行深圳分行人士向《第一财经日报》记者称， 其所在银行只做一手房按揭，并且严格限定为首套房。据其所知，通过限定房贷区域、人群，来控制风险，是目前业内同行的普遍做法。

　　防止泡沫，中国需要8个一线城市？

　　随着一、二线城市房价持续上涨，其中隐藏的风险也引发了越来越多的关注。

　　新华社今日发文批房企过于激进，负债已超3万亿，风险重重。

　　文章称，房企加速囤地，截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿，合计拿地为4093亿，整体看，相比2015年同期的1864亿上涨了120%。房企资金杠杆大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。

　　业内人士警示，疯狂抢购致地价高涨，杠杆高企，未来风险重重。房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，高地价的压力将集中爆发。

　　人民银行金融研究所前所长，著名经济学家姚余栋指出， 如果想防止一线城市出现房地产泡沫，中国需要八个一线城市。

　　8月25日，在央视财经频道价值传播峰会上，姚余栋表示，从全球化来讲，中国整个经济产品线非常亮丽，新常态下短期波动是正常的，不要为非常短的数据所掌控，中国经济要强大，内驱大，回旋余地大，完成十三五确定的目标没有问题。

　　同时，姚余栋指出，当前在国民经济中要警惕一线城市的泡沫。 一线城市是不是供给不够，北上广深能不能再搞四个，中国需要八个这样的一线城市。

　　为什么这样算呢？假如一个一线城市容纳的最大人口限定在2000万，加上周边城镇之后，四个一线城市人口才将近一个亿。如果是八个一线城市就是1.6亿，一个一线城市周边有小城镇都市圈3000万就是2.4亿，因此四个一线城市是不够的，这主要防止一线城市出现房地产泡沫。

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