中国的房地产企业走在升级与创新转型路上，一批企业通过快速扩大规模进行升级，一批企业思考如何通过创新进行转型…..

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国内融资渠道全面收紧

土地市场依旧高烧不退

开发商为何抢地情绪高涨

　　2017年伊始，在国家对房地产宏观调控的大背景下，国内融资渠道全面收紧，但对急于快速扩大规模的房企，首要战略必须获得更多的土地，于是土地市场一直“高烧”不退，房企拿地热情高涨。

　　开发商抢地，跟购房者抢房，是同样的逻辑：先上车再说。

　　以前，房地产开发讲究高周转，开发商绝对不会把钱囤积在房子里，因此，现房销售是一条开发红线。现在看，开发商玩法彻底变了。

　　现在的拿地逻辑是：先上车思维+玩得动就玩。

　　又是现房销售，又是自持土地，为什么开发商还敢拿地？

　　一是，目前开发商手上确实有钱，过去一年多的销售井喷带来大量现金流，又消耗光了手上的土地储备。

　　记得有一位开发商老总说过：“不拿地开发，团队就会被解散！”过去几年，多少中小房企无声无息地退场了，开发商最怕“没得玩”！

　　二是，宁可被自持土地噎死，也不想因为拿不到地饿死。对一二线城市未来的后市依然看好，宁愿赌前者。

　　相信很多开发商都这样想：地价也需要时间来消化，三年后说不定就等来了下一波大行情呢。

　　更重要的一点，我们大多数人仍然相信，中国经济对房地产依然存在一定的路径依赖。大家都在赌，押注未来存在赚钱的各种变量。

　　三是，根据这么多年的经验，任何法条规范，开发商似乎总能见招拆招，打出擦边球。这一次，他们相信随着时间推移，仍然会有破解之道。

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房企自持商品房屋“只租不售”

开发商的资金压力大大提升

苦不苦自己最清楚

　　北京、上海、杭州等一线以及强二线城市，相继出台房地产开发企业自持商品房屋“只租不售”的相关政策，雄安新区的开发模式以租赁为主被称为未来房地产开发模式的“国家样板”，这一系列的政策，预示着，无论是主动还是被动，商业项目自持将成为必然。

　　2016年5月，上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让，规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。此后，据不完全统计，截至目前，至少4个城市跟进“自持住宅”模式，还包括北京、天津、广东省广州市。

　　2016年11月，北京首试竞拍“自持住宅”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售，租赁合同期限不超10年。

　　2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂出消息，宣布推出天津市土地出让新机制：报价到达上限，拼“自持面积”。即当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等；若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段；对竞报自持商业建筑、自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押。

　　4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及限制最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。

　　4月14日，北京市住建委和北京市规土委联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，并从当日起实施。《通知》规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　4月24日，杭州市国土资源局与杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》。通知指出，房地产开发企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。房屋管理部门对企业违反本通知规定,将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

　　不少开发商在竞买自持商品房土地后，曾经设计多个变相销售方案，其中就包括了打包数十年的“长期租赁合同”、通过股权转让形式进行整体转让等方式进行。而杭州这一通知则基本上封堵了开发商这种变通的渠道，这使得开发商拿地过程中不得不考虑自持物业所产生的沉淀资金等要素。

　　房企自持商品房屋“只租不售”这样的开发模式，对开发商的资金实力提出了最大的挑战，与此对应的金融产品--资产证券化，必将成为热门金融产品之一，房地产企业如何抓住时代的机遇，与银行、投行、证券等金融机构进行合作，设计出符合趋势的资产证券化产品和运营模式，从而开创新的蓝海，既可解决融资新途径，更可转型进入另一个黄金领域。

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信贷环境不断收缩

资产支持证券快速发展

资产证券化产品将会爆发

　　近年来信贷环境的变化正促使房地产商寻求传统融资渠道之外的替代方案，这或将带动诸如商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）等结构性金融工具的市场规模出现快速增长。

　　房地产专业机构认为，尽管资产证券化产品在中国刚刚起步，但其拥有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择。资产证券化产品发行规模预计在几年内爆发。

　　作为一种结构化的融资工具，CMBS主要以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。其本质是一项债权类的投资工具。

　　将这些非流动性且回收周期较长的商业地产项目通过一定的手段把未来的预期收益部分提前兑现大大缓解了房地产商的资金压力。其好处在于，CMBS的发行价格较低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。其较高的资产抵押率通常也可以帮助房地产商获得更多的融资。

　　以去年中国金茂和高和资本联合推出的首单在交易所挂牌的CMBS“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”为例，这只CMBS的发行规模为40.01亿元，优先档40亿元，利率为3.3%，期限3年，次级档100万元由融资方认购。其还款的资金来源为底层资产的一栋位于北京核心区写字楼未来数年的租金收入。

　　此类资产支持证券在近两年的快速发展得益于监管层的政策松绑。随着监管部门放松对这类结构型产品的销售管制，资产支持证券在2015年起开始获得较快发展。

　　随着信贷宽松的环境逐渐消逝，企业轻松融资或再融资的日子可能一去不复返了。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策，这将进一步加大企业融资难度，开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道多管齐下。

　　截至4月26日，基于各类资产发起设立的资产支持证券的余额已经接近1.09万亿元。不过，与美国等较为成熟的市场相比，中国当前的房地产抵押贷款支持证券的规模还显得相形见绌。

　　鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS以及其他以房地产为基础资产的证券化产品将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。

　　拿地对资金的渴求无疑会更大，在国家对房地产宏观调控的大背景下，国内融资渠道全面收紧，如何拿到融资，如何拿到更低成本的融资？成为所有房地产企业的战略要事！公司负责人及财务负责人，必须要从企业的战略高度去审视融资战略，了解地产金融政策变化趋势，学会搭建企业的融资平台体系，掌握各种创新融资渠道，才有可能拿到更低成本的融资，才能去获取更多的土地，实现企业的可持续发展。

　　博志成及时判断出行业及企业客户之需求，对过去两年的1000余位房地产企业管理高层学员、以及合作客户的财务总监的进行调查反馈后，邀请实战专家进行了专题设计，系统梳理新形势下房地产企业对融资体系的要求，系房地产业内首次推出的实战、深度、指导落地操作性的高峰论坛。

　　5月19日—21日，博志成将在上海举办——中国房地产融资创新高峰论坛，业内首推、专项研发、落地性强，资本大鳄与专家大咖分享融资创新、融资平台体系搭建、资产证券化专题研讨等内容，期待您的关注与参与！

　　峰会信息

　　峰会主题：结构化金融 资产证券化

　　峰会时间：2017年5月19-21日

　　峰会地点：上海