7月10日，万达商业、融创中国双方于签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。

　　主要内容如下：

　　一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

　　二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。

　　三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

　　就在去年，王首富在接受采访时，还大放豪言，表示万达文旅城要让“上海迪士尼乐园在20年时间里，难以实现盈利”。

　　自己当年夸下海口用来装逼的宝贝项目，现在说不要就不要了，而且是几乎卖掉了8成，王首富到底咋想的？

　　在钱面前，一切面子问题都不是个事。

　　王首富，要先拿这笔钱去还贷，然后去A股赚钱。

　　王首富表示“通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

　　想回A股，是万达一直以来的梦想。目前，万达商业正在A股排队IPO，目前排在65名。

　　然而，对王首富来说，回A最大的不确定性在于被定性在“房地产板块”，目前房地产公司IPO几乎停滞，轻资产运作有助于万达商业尽快回A。

　　现在即使暴富如首富，也面临缺钱的尴尬。

　　据大连万达商业地产股份有限公司的年报显示，2017年万达商业的资产达到7700多亿；而负债达到5440多亿，资产负债率达到了72.7%。

　　其实王首富的缺钱，正是当下金融收紧大时代下房地产开发商的一个缩影。

　　现在的房企，都面临债台高筑、求钱若渴的压力山大。

　　看面子都是土豪，看里子全是负债，中国的房企多年以来都是这个套路，但负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。

　　不过现在不一样了，现在的房企，负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

　　但是至今不少开发商仍然在盲目扩张、疯狂抢地，但补仓越多，欠债就越多。

　　所以现在买房，其实你是在为房企还债，为房企填坑。

△数据来源：企业年报、wind

　　房企为毛这么压力山大呢？

　　具体原因，是销售遇冷和拿地成本上升，但归根结底，正是因为宏观调控。

　　连证监会刘主席都说了“资本要讲政治”，在中国，无论你是做生意，还是搞投资，都要懂得学习。

　　对于这笔交易，王首富为毛要卖的原因大家已经很清楚了，但是对于孙宏斌的大手笔接盘，很多人表示搞不懂。

　　现在，中国商业圈里最神秘的谜题，其实已经变成了融创哪来这么多钱？

　　这家公司在2016年的净负债率为121%，而今年1月以来，融创又先后投入大量资金进行了包括北京链家、乐视、融智瑞丰等多笔投资并购，资金链可谓是扩张到了极致。

　　而遥想当年，孙宏斌的顺驰正是死于过快扩张之后的宏观调控，被别人以地板价捡走。

　　那时的孙宏斌，也是把资金链用到了极致，一路高歌猛进，成功干掉万科成为地产老大。

　　然而，突然之间，国家出手了，开始调控房价了，控制*** 发行量，以及限制贷款规模，整治土地乱象。

　　资金链崩到了极致的孙宏斌，出现了现金流断裂的危机。

　　最后，孙宏斌不得不忍痛割肉，12.8亿卖掉了公司55%的股权，要知道，那个时候他手里的地就值50个亿，基本上以3折的价格卖掉了公司。

　　卖了顺驰之后，他唯一被媒体捕捉到的一次情绪流露，是临近岁末的某一天，与朋友吃饭的孙宏斌突然跟朋友说，他想去唱KTV。

　　灯红酒绿的一晚，孙宏斌只声嘶力竭地吼了两遍崔健的《一无所有》。

　　“我曾经问个不休，你何时跟我走，可你却总是笑我，一无所有”。

　　当年的孙宏斌，明明曾经拥有那么多，可在国家大势面前，瞬间之间一无所有。对于现在的他，我们只能祝福好运了。

　　毕竟今天，政府对于楼市的态度已经很明显了，就一个词“彻底冻结”，让你的房子彻底成为纸面财富！

　　一方面，是通过行政上的限制，目前祭出了限购限售等五限手段，甚至在前不久，在西安还搞出了一个追溯性的限售。

　　这就意味着，政策随时可能变卦，你之前买的房子，也未必就能想卖就卖，哪天政策有什么需要了，房价涨得太快了，就可以出其不意地发布一项政策，不让你卖了。

　　另一方面，是通过*** 政策的收紧，从资金也就是信贷上来控制资金流向。

　　据中金固定收益研究日前发布的研究报告：现在诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光，下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬。

　　我们知道，炒房的都是加了杠杆的，现在国家在强行去杠杆，没有信贷的支持，现在挖坑囤地，其实反而会埋了自己。

　　现在，负债越多越好、买的资产越多越好的时代已经过去，王首富只是先知先觉、提前转型而已。

　　其实，大家之所以要买房，就是因为一种心理预期，觉得房子总要涨价，所以还是早上车早好。

　　但是以后，等到楼市完全冷冻了，房价涨了也没有意义，因为你卖不出去，没有人给你接盘，孙宏斌不是那么好找的；

　　况且未来，房贷会越来越贵，再算上维修等成本，这样的房子你只能越拿越赔本。

　　那么，到了这个时候，大家觉得不对劲了，就会开始抛售了，那房价自然也就下来了。

　　这样的例子，现实中已经在上演了，发生在之前暴涨了几个月的环京地带。

　　去年上半年，环京可谓是大大热炒了一把，多个县市上涨超过一倍以上，有些甚至比北京郊区还贵。

　　然而，前段时间，这些城市就开始收割韭菜了，限购再度升级，结果那些炒房客们的苦日子就来了。

　　目前，北京周边楼市成交量急速减少，有的中介降幅达80%，成交量大跌的同时，价格也不断下跌，跌幅达30%。

　　其中，楼价炒的最狠的燕郊跌的最惨，央视报道，某房产从3月的29000一平，到6月的21000一平，降幅达到30%，但可惜还是卖不掉。

　　比卖不掉更可怕的，是一套都卖不掉。

　　燕郊规模最大的楼盘，总套数高达2.8万套的超级大盘，一个月一套房都卖不出。

　　燕郊只是一个先例，未来会有更多的燕郊出现。

　　那些被吹大的楼市泡沫，以后必然付出惨重的代价，估计房价将回调30%以上，腰斩也不是没有可能。

　　聪明的人，都不会最后一个离场。

　　漫看各位大佬，李嘉诚已经走了，而王石也是急流勇退，从万科正式卸任；上个月，潘石屹也在变卖北京的写字楼SOHO2，并扬言不会再拿地开发；现在，王健林又在变卖家当落袋为安了。

　　在万达“股债双杀”震动了整个金融市场之后，关于万达的财务、资金、负债情况开始越来越多的被人关注。

　　万达这些年发展迅速，融资需求巨大，所以一直有传言说资金面可能出现问题。在去年，就有新闻说万达的债务规模高达4000亿。

　　这点，在去年年末的一个论坛上，王健林做了公开回应，他说：“万达商业的资产在6000亿元左右，净资产更是达到1900亿元，资不抵债是空谈。”

　　目前，万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团，其中资产规模最大的是大连万达商业地产股份有限公司。

　　万达商业发布的2017年一季度财务报表显示，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，与去年末的70.26%相比，资产负债率略有上升。

　　这个数字如果与其他上市公司对比，已经处于了危险线以内，但是房地产行业由于普遍杠杆较高，因此万达商业的负债率仍低于行业平均水平。

　　虽然是高负债行业，但如果说70%的负债都低于行业平均，那只能说明地产行业的负债已经到了很大很大的地步。

　　截止2016年底，全国55家知名房企的总负债高达31000亿元，同比增长28%，净增加约6786亿元。

　　总负债的规模大幅度增长近三成，与销售规模的扩大有着紧密关系。

　　2016年，打了鸡血般的楼市，让大部分房企都尝到了极大的甜头，为了进一步推动销售增长，房企的投资力度大大增加。投资增加，这就需要更多的资金供应，因此房企在2016年的融资力度非常大，于是导致了负债的显著增长。

　　但是当高杠杆、高负债的模式遇到了房地产调控和银行信贷资金收紧之后，房地产行业的大气候已经为之巨变，由之前的无比火热坠入到了极寒冰窟之中。

　　首先，严厉调控之下，楼市成交量快速下滑，房企由之前的销售现金回流极为顺畅变为了回款速度不断受阻，回款金额不断减少。

　　其次，融资环境由宽松变为紧张之后，房企由之前源源不断的获得低成本资金供给变成了融资越发艰难。

　　从2016年年中到2017年年中，房企面临的政策环境、融资环境已经发生了180度的巨大变化，在这种短暂而又急促的变化之后，那些债台高筑的房企，前途将无比凶险。

　　与房地产企业相比，中国四大产能过剩行业的负债情况只能是有过之而无不及。

　　2016年，中国的煤炭、钢铁、有色和水泥四大产能过剩行业存量负债总规模高达5.4万亿，其中银行贷款2.8万亿，债券1.6万亿，信托等非标约1万亿。

　　但这5.4万亿只是存量负债，再加上去产能带来的员工安置成本、治理污染的环保成本，这些行业的负债规模恐怕只会越来越大。

　　在经济下行期，债务就像纸里的火，时间越长越是包不住。从一开始的煤炭、钢铁、有色、水泥这些傻大黑粗的企业被债务问题拖垮，到楼市调控之后，坠入冰窟的房地产企业债务问题开始急剧暴露，越来越多的行业，正在掉入到高负债的深渊之中。

　　锐眼注意到，在万达与融创达成交易之前，上个月底，SOHO中国董事长潘石屹以35.73亿高价出售了上海虹口SOHO。这几天，潘石屹又出售了北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目，套现高达140亿元。

　　纵观最近的风向，在融资越来越难的情况下，债务问题对企业的影响会以更快的速度放大。

　　地产大佬们从“买买买”的模式开始向“卖卖卖”模式的转向，核心目的只有一个，那就是加快回收现金流、降低风险，防止资金链断裂引发企业危机。

　　这是一场与时间赛跑的大逃杀！

　　四、震惊！债务越来越多，中国人手里已经没有大量存款了！

　　中国债务风险中，大家更多地关注企业债务和地方政府债务的风险，家庭债务风险容易被忽视。其实家庭债务风险可能比企业债和地方债风险还要严重。近期，在上海财经大学举办的中国宏观经济形势分析与预测年中报告(下称年中报告)发布会上，上海财经大学高等研究院院长田国强如是说。由上海财大高等研究院公布的这份140页的年中报告认为，中国经济从一些指标上呈现向好的态势，完成全年经济增长目标是大概率事件。不过中国宏观经济仍面临不少挑战，除了已被外界重视的企业杠杆率高企和地方政府债务风险外，家庭债务问题已经成为中国经济健康运行的巨大隐患。

　　上海财经大学高等研究院副院长黄晓东在会上说，三大(企业、政府、家庭)债务风险中家庭债务风险并不是最重要的，但现在对家庭债务风险的忽视是一个非常危险的现象。中国家庭债务风险被明显低估，家庭债务迅速攀升已经成为中国宏观经济，以及中国经济预期的巨大隐患。黄晓东表示，中国家庭部门的流动性约束已经非常严峻。

　　全国居民净存款仅剩26万亿！

　　东方财富Choice数据统计显示，截止2017年5月底，境内居民存款62.6万亿，较年初增长12.97%，较去年同比增长18.79%。

　　从贷款来看，过去几年中国居民贷款已经呈现爆炸式增长。境内个人人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿，当然，主要是因为房贷增长较快。

　　图1 居民人民币贷款及存款（亿元）

（数据来源：东方财富Choice数据）

　　从2010年之后，把境内住户的人民币存款减去住户的贷款，就得到居民净存款数据，结果显示，截止今年5月，全国居民净存款仅剩26万亿！

　　图2 人民币境内净存款（单位：亿元）

（数据来源：东方财富Choice数据）

　　你的债务正在升级

　　负债这个词，对于偏爱储蓄的国人来说，曾经是多么可怕的一个词。然而，房子改变了一切。

　　想要在大城市扎根，想要结婚，想要自己的孩子上好学校，想要享受更好的医疗水平，你都离不开一套房。

　　对于绝大多数人来说，只有背上房贷才能撬动起这些梦想。还一生房贷，已经成为现在城市白领的真实写照。

　　特别是当优质的教育医疗资源也和房子绑在一起的时候，房子带来的债务规模变得越来越大：为了改善住房为了学位房，往往卖掉首套房只够二套房的首付，二套房的房贷又远超首套房的规模。

　　在这个过程中，还有限购限贷等监管政策带来的风险。

　　购房首付不断增加，贷款资格不断被压缩，而房贷利率不断走高，一方面意味着想成为房奴需要背负的债务越来越高，另一方面换房带来的债务也越来越高。

　　尤其是在当下，监管冻住楼市交易，想要通过卖房减少负债也越来越难。三者相加，房奴身上的债务自然越来越重，而没有购房的人更不敢花钱，总想着哪天才能买房上车。

　　除了房贷债务这座大山以外，大城市高昂的交通成本、教育成本、医疗成本等等，都成为债务升级的推手。

　　新增贷款中房贷占比连续下降， 但总量继续膨胀

　　我们知道，居民中长期贷款中绝大部分都是房贷,值得关注的是，在新增房贷方面，其增速放缓，但仍远高于历史数据。2017 年 5月份，新增人民币贷款 1.1万亿元，其中，住户部门中长期贷款新增 4326 亿元，略低于上月的 4441 亿元。并且，住户部门中长期贷款新增值占总新增人民币贷款的比重也由 4 月份的 40.4%降至 39%，从3月份已开始连续三个月下降，表明房地产调控政策开始显现。

　　但需要注意的是，虽然家庭房贷增速开始明显滑落，但存量仍居高不下。同时，从数据中也可以看出，目前住户部门中长期贷款的新增值与占全部贷款的比重，与 2015 年之前相比仍要高出许多。

　　图3 新增居民人民币贷款及占比(中长期)

（数据来源：东方财富Choice数据）

　　家庭债务累积速度惊人

　　房贷存量居高不下，居民家庭债务累积速度惊人，从家庭债务占 GDP 的比重这一反映家庭债务负担的指标来看。家庭债务占 GDP的比重在2016年底达到 44.4%。上财高等研究院课题组认为， 从历史经验上看，居民的杠杆率并不是很高，比如，截止到2016年底，美国的家庭债务占GDP的比重为79.5%，日本为 62.5%，英国为87.6%，即使在美国发生金融危机前，这一比例也远远高于60%。

　　从数据上看，家庭债务水平虽然不高，但其累积速度是惊人的，比如，2013年初，家庭债务占GDP的比重仅为 30.7%，短短四年时间，这一指标就上升了近 14个百分点，已经超过美国金融危机前的家庭债务累积速度。更值得注意的是，此处的家庭债务只是统计了金融机构信贷收支表中居民部门的信贷余额，而没有包括公积金贷款等其他渠道的家庭债务。如果将这些因素均考虑其中，则家庭债务占 GDP 的比重将在2016年底超过60%。

　　图4 家庭债务占GDP比重（%）

（数据来源：上财高等研究院）

　　房贷对家庭的直接影响

　　房贷是中国家庭最主要的负债，为了阐述房贷对家庭的直接影响，上财高等研究院课题组构造了能更直接反映家庭债务负担的两个总量指标：一是直接反映房贷流量变动的新增房贷与居民可支配收入之比，二是反映房贷存量的房贷余额与居民可支配收入之比。如图 5 所示，在考虑了居民公积金贷款新增值的情况下，新增房贷与居民可支配收入之比在 2016 年达到了16.9%，已经远远超过美国金融危机前的峰值（2005年的 11.2%），并且这一指标在2014年的时候仅在 6%左右，短短两年时间，伴随着房地产的疯狂，居民部门的新增债务急速增加。

　　而在房贷存量上，如图 6所示，可以看到，短短几年时间，包含公积金贷款的房贷余额与居民可支配收入之比已经在2016 年底达到了68.3%， 即使不包含公积金贷款，这一指标也在2016 年底达到了56.4%。如果未来一段时间家庭债务继续按此速度累积，课题组估计，最早在2020年， 房贷余额与居民可支配收入之比将达到美国金融危机前的峰值。不断膨胀的家庭债务已经成为居民生活的沉重负担。

　　图5 新增房贷占居民可支配收入的比重

（数据来源：上财高等研究院）

　　图6 房贷占居民可支配收入的比重

（数据来源：上财高等研究院）

　　从上面的总量数据分析中可以看出，居民家庭债务处于非常严峻的状态。

▲贾跃亭

▲王健林

▲孙宏斌

综合自：财经锐眼 （ID:xdbc68 ）金时投资蜜财富（ID：WJCF99）